Ипотека на ипотеку
01.08.2016
Ипотека на ипотеку
Процедура продажи ипотечной квартиры в ипотеку возможна и зависит от того, где новый покупатель получает кредит. В основном банки выдвигают следующие условия для проведения такой сделки:
-на момент заключения договора купли-продажи квартира находится в залоге банка;
-по квартире отсутствуют иные обременения/ограничения, препятствующие проведению сделки (например: аресты, запреты проведения регистрационных действий, последующая ипотека в пользу иного кредитора);
-сумма сделки покупки-продажи предмета ипотеки достаточна для полного погашения всех кредитных обязательств продавца, обеспеченных ипотекой;
-в отношении продавца (текущего заемщика) не инициирована процедура банкротства.
Схема сделки в таком случае как правило выглядит следующим образом:
-между покупателем и банком после выполнения необходимых процедур проверки и принятия положительного решения о предоставлении кредита покупателю заключается кредитный договор;
-в дату заключения договора купли-продажи вся сумма, подлежащая уплате по договору, как правило, размещается на счет покрытия по аккредитиву;
-на государственную регистрацию перехода прав и возникновения ипотеки объекта недвижимости в пользу банка передаются документы: по прекращению текущего обременения предмета ипотеки;
-по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю и возникновение ипотеки в силу закона в пользу Банка;
-после фактической регистрации права собственности покупателя (5 дней) и ипотеки предмета ипотеки в пользу банка, выполнения продавцом/покупателем условий для раскрытия аккредитива (включая надлежащим образом оформленное заявление о досрочном погашении ипотечного кредита продавца) и проверки предоставленных документов происходит исполнение платежа по аккредитиву с последующим полным погашением задолженности по кредитному договору продавца;
-после погашения кредита оставшиеся денежные средства остаются на счете продавца.
Всю сделку проводят специалисты банка. Следует отметить, что данные условия обозначены для тех случаев, когда продавец и покупатель кредитуются в одном банке. В иной ситуации (когда приобретение квартиры, заложенной в одном банке, планируется с использованием кредитных средств другого банка) необходимо осуществить полное погашение ипотечного кредита и снять обременение с квартиры в Росреестре. В таких случаях погашение кредита чаще всего происходит за счет первоначального взноса покупателя, передаваемого по предварительному договору купли-продажи.